HK_龙湖集团(00960)财报Longfor Group Holdings Limited · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$6.64

52周区间 5.92 – 12.16

市盈率 (TTM)

41.66

历史曾 6.19–6.49倍

市净率

0.26

历史曾 0.40–0.42倍

股息率

2.8%

最新DPS HK$0.19

总市值

HK$471.27亿

≈432.36亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

进入第二轮

进入渔场：现价距52周低点高12.2%，距高点低83.1%；PE 41.66倍、PB 0.26倍，年度历史参照分别为6.19–6.49倍与0.40–0.42倍。

30 秒结论：最新营收973.09亿元、归母净利润10.22亿元，ROE 0.6%，净现比2.37倍；主要疑点是收益波动与估值偏低，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 △ 收益波动 2ROE与杠杆 △ 回报待核 3股本变化 ✕ 股本扩张 4利润率 △ 利润波动 5估值锚 ✓ 估值偏低

公司业务与商业模式

龙湖集团于2009-11-19在港交所上市，源清单归入房地产行业。主要从事地产开发、投资物业运营及物业服务的投资控股公司。该公司主要通过三个业务分部开展经营。开发业务分部专注于住宅及商业物业的开发与销售。运营业务分部主要从事投资物业的租赁业务,包括购物中心、租赁住房、服务式公寓、产业办公、医疗健康及养老设施等。服务业务分部为住宅、商业、办公及产业园区提供物业管理及委托施工服务。该公司主要在国内及海外市场开展业务。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）接口年度序列均采用净利÷EPS推算历史加权股本

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	8.78	8.13	9.38	12.20	19.50	25.24	30.46	36.77	39.89	27.42	18.51	13.82
①每股收益（基本）	1.53	1.54	1.57	2.17	2.78	3.13	3.41	4.05	4.08	2.07	1.58	0.15
每股经营现金流	3.20	2.41	5.59	12.08	13.11	5.73	6.06	4.70	1.59	5.01	4.32	3.11
每股股息 HK$	0.36	0.42	0.77	0.10	1.53	1.37	1.82	1.80	1.23	0.25	0.35	0.19
每股净资产	6.73	7.77	8.70	9.94	11.51	13.24	15.27	17.60	20.02	21.41	22.75	22.94
③加权平均股本（亿股）	54.60	58.36	58.30	58.06	58.41	58.58	58.66	58.90	59.71	62.08	65.83	68.12
②净资产收益率（平均）	19.7%	17.5%	15.7%	19.0%	21.3%	20.9%	19.8%	20.4%	18.2%	8.7%	6.6%	0.6%

1长期记录 —— 上市后口径列出12期，EPS从1.53元到0.15元；最深一期为2025年EPS 0.15元，序列存在明显波动。 △

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从54.60亿股到68.12亿股，累计变化24.8%；最新每股股息为HK$0.19。 ✕

5估值锚 —— PB 0.26倍，市值471.27亿港元对应归母净资产1,628.10亿元人民币；现金273.62亿元、总资产5,958.62亿元。资产细项、商誉及持股市值需在页面外拆解。 ✓

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部12年历史

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	509.91	474.23	547.99	720.75	1,157.98	1,510.26	1,845.47	2,233.75	2,505.65	1,807.37	1,274.75	973.09
营收同比	22.8%	-7.0%	15.6%	31.5%	60.7%	30.4%	22.2%	21.0%	12.2%	-27.9%	-29.5%	-23.7%
归母净利润（亿元）(A)	83.54	89.88	91.53	125.99	162.37	183.37	200.02	238.54	243.62	128.50	104.01	10.22
净利润同比	3.9%	7.6%	1.8%	37.6%	28.9%	12.9%	9.1%	19.3%	2.1%	-47.3%	-19.1%	-90.2%
④毛利率	26.5%	27.4%	29.1%	33.9%	34.1%	33.6%	29.3%	25.3%	21.2%	16.9%	16.0%	9.7%
④净利率	17.2%	19.7%	18.1%	22.9%	18.0%	17.6%	15.6%	14.2%	13.1%	9.5%	9.5%	1.1%
②净资产收益率（平均）(A)	19.7%	17.5%	15.7%	19.0%	21.3%	20.9%	19.8%	20.4%	18.2%	8.7%	6.6%	0.6%
②投入资本回报率	6.1%	5.9%	5.2%	5.1%	4.6%	4.0%	3.6%	3.7%	3.7%	2.2%	1.9%	0.2%
资产负债率(A)	70.1%	66.1%	66.6%	70.7%	72.2%	74.4%	74.8%	74.7%	70.4%	66.2%	63.1%	60.2%
经营现金流（亿元）	185.74	140.81	326.73	713.47	631.92	342.76	367.30	285.32	99.61	330.08	297.46	218.76
存货周转天数	0.48	0.43	0.43	0.36	0.37	0.35	0.37	0.43	0.54	0.52	0.45	0.44

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE 0.6%、ROIC 0.2%、资产负债率60.2%；全期经营现金流/归母净利润为2.37倍，累计利润有现金覆盖。 △

4利润率 —— 毛利率从26.5%到9.7%，总体下行；净利率最新为1.1%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 △

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$6.64 × 70.97亿股	≈ 432.36亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ 52.38亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈3.03×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈3.9%
回报的历史区间	披露ROIC	0.20% – 6.10%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：70.97亿股（每手500股）。

负债结构：总负债3,588.60亿元，资产负债率60.2%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$0.19，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约471.27亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	7,004.07	6,656.42	5,958.62
总负债（亿元）	4,639.49	4,201.65	3,588.60
资产负债率	66.2%	63.1%	60.2%
流动比率	1.66	1.64	1.70
期末现金（亿元）	592.24	479.52	273.62
归母净资产（亿元）	1,519.67	1,614.31	1,628.10

怎么读：近三期总资产总体收缩或持平；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2014→2025）

指标	年复合
①营收	6.1%
①净利润	-17.4%
每股营收	4.2%
每股净资产	11.8%
每股股息	-5.7%

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	龙湖集团的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	进入价格筛选区：距52周低点12.2%，PE/PB为41.66/0.26倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE 0.6%、ROIC 0.2%；最弱证据是净现比2.37倍且毛利率总体下行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化24.8%、最新DPS为HK$0.19；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查龙湖集团的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	全市场分歧；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：前两问未被直接否决，进入第二轮；若继续，核心是核对龙湖集团年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2014–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 历史股本用归母净利润÷基本EPS推算。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。