HK_越秀地产(00123)财报Yuexiu Property Company Limited · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$3.67

52周区间 3.27 – 5.26

市盈率 (TTM)

242.33

历史曾 6.74–17.13倍

市净率

0.24

历史曾 0.29–0.36倍

股息率

4.5%

最新DPS HK$0.17

总市值

HK$147.73亿

≈135.53亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

进入第二轮

进入渔场：现价距52周低点高12.2%，距高点低43.4%；PE 242.33倍、PB 0.24倍，年度历史参照分别为6.74–17.13倍与0.29–0.36倍。

30 秒结论：最新营收864.57亿元、归母净利润0.55亿元，ROE 0.1%，净现比2.40倍；主要疑点是收益波动与估值偏低，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 △ 收益波动 2ROE与杠杆 △ 回报待核 3股本变化 ✓ 股本稳定 4利润率 △ 利润波动 5估值锚 ✓ 估值偏低

公司业务与商业模式

越秀地产于1992-12-15在港交所上市，源清单归入房地产行业。是一家主要从事房地产业务的公司。该公司通过四个分部运营。房地产发展业务分部主要从事房地产发展业务。房地产管理业务分部主要提供房地产管理服务。房地产投资业务分部主要从事房地产租赁业务。其他分部主要提供地产代理及装饰服务。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）接口年度序列均采用净利÷EPS推算历史加权股本

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	1.27	1.78	1.68	1.92	2.13	2.48	2.99	18.53	23.39	19.93	21.46	21.48
①每股收益（基本）	0.23	0.08	0.12	0.18	0.22	0.24	1.37	1.16	1.19	0.85	0.26	0.01
每股经营现金流	-0.44	-0.00	0.42	-0.38	0.82	0.41	1.03	-1.51	1.20	2.13	5.42	3.46
每股股息 HK$	0.06	0.05	0.07	0.09	0.10	0.11	0.39	0.65	0.54	0.34	0.17	0.17
每股净资产	7.23	7.36	7.61	8.05	8.40	10.12	10.87	11.49	11.78	13.82	13.73	13.62
③加权平均股本（亿股）	106.11	123.98	124.01	123.98	123.99	144.54	30.97	30.97	33.13	37.29	40.25	40.19
②净资产收益率（平均）	9.3%	3.4%	5.1%	7.2%	8.2%	9.3%	10.1%	8.0%	8.4%	6.2%	1.9%	0.1%

1长期记录 —— 上市后口径列出12期，EPS从0.23元到0.01元；最深一期为2025年EPS 0.01元，序列存在明显波动。 △

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从106.11亿股到40.19亿股，累计变化-62.1%；最新每股股息为HK$0.17。 ✓

5估值锚 —— PB 0.24倍，市值147.73亿港元对应归母净资产548.17亿元人民币；现金325.25亿元、总资产3,697.45亿元。资产细项、商誉及持股市值需在页面外拆解。 ✓

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部12年历史

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	157.02	221.16	208.71	237.94	264.33	383.39	462.34	573.79	724.16	802.22	864.01	864.57
营收同比	10.5%	40.8%	-5.6%	14.0%	11.1%	45.0%	20.6%	24.1%	26.2%	10.8%	7.7%	0.1%
归母净利润（亿元）(A)	24.71	10.13	15.40	22.60	27.28	34.83	42.48	35.89	39.53	31.85	10.40	0.55
净利润同比	-14.2%	-59.0%	52.1%	46.8%	20.7%	27.7%	21.9%	-15.5%	10.2%	-19.4%	-67.3%	-94.7%
④毛利率	26.4%	21.1%	20.8%	25.7%	31.8%	34.2%	25.1%	21.8%	20.4%	15.3%	10.5%	7.8%
④净利率	16.7%	5.2%	8.3%	9.8%	11.5%	12.3%	10.1%	9.2%	8.5%	5.7%	1.7%	2.1%
②净资产收益率（平均）(A)	9.3%	3.4%	5.1%	7.2%	8.2%	9.3%	10.1%	8.0%	8.4%	6.2%	1.9%	0.1%
②投入资本回报率	3.2%	1.1%	1.5%	2.1%	2.2%	2.1%	2.1%	1.5%	1.5%	1.1%	0.3%	0.0%
资产负债率(A)	67.5%	71.9%	72.6%	72.2%	74.6%	76.5%	75.6%	76.3%	75.5%	74.5%	74.6%	71.4%
经营现金流（亿元）	-55.05	-0.09	51.53	-47.03	102.30	63.70	159.56	-46.76	37.19	85.62	218.38	139.43
存货周转天数	0.26	0.35	0.30	0.32	0.26	0.23	0.24	0.27	0.30	0.30	0.33	0.39

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE 0.1%、ROIC 0.0%、资产负债率71.4%；全期经营现金流/归母净利润为2.40倍，累计利润有现金覆盖。 △

4利润率 —— 毛利率从26.4%到7.8%，总体下行；净利率最新为2.1%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 △

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$3.67 × 40.25亿股	≈ 135.53亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ 33.21亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈-5.71×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈14.9%
回报的历史区间	披露ROIC	0.02% – 3.17%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：40.25亿股（每手1000股）。

负债结构：总负债2,639.12亿元，资产负债率71.4%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$0.17，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约147.73亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	4,011.79	4,104.53	3,697.45
总负债（亿元）	2,989.70	3,063.74	2,639.12
资产负债率	74.5%	74.6%	71.4%
流动比率	1.61	1.55	1.64
期末现金（亿元）	292.65	297.28	325.25
归母净资产（亿元）	556.29	552.61	548.17

怎么读：近三期总资产总体收缩或持平；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2014→2025）

指标	年复合
①营收	16.8%
①净利润	-29.2%
每股营收	29.4%
每股净资产	5.9%
每股股息	10.4%

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	越秀地产的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	进入价格筛选区：距52周低点12.2%，PE/PB为242.33/0.24倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE 0.1%、ROIC 0.0%；最弱证据是净现比2.40倍且毛利率总体下行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化-62.1%、最新DPS为HK$0.17；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查越秀地产的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	全市场分歧；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：前两问未被直接否决，进入第二轮；若继续，核心是核对越秀地产年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2014–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 历史股本用归母净利润÷基本EPS推算。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。