HK_新鸿基地产(00016)财报Sun Hung Kai Properties Limited · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$123.00

52周区间 85.12 – 147.90

市盈率 (TTM)

16.20

历史曾 11.70–11.89倍

市净率

0.57

历史曾 0.37–0.37倍

股息率

3.1%

最新DPS HK$3.78

总市值

HK$3,564.27亿

≈3,269.97亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

进入第二轮

未进渔场：现价距52周低点高44.5%，距高点低20.2%；PE 16.20倍、PB 0.57倍，年度历史参照分别为11.70–11.89倍与0.37–0.37倍。

30 秒结论：最新营收727.02亿元、归母净利润175.80亿元，ROE 3.1%，净现比0.71倍；主要疑点是收益波动与未到低位，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 △ 收益波动 2ROE与杠杆 △ 回报待核 3股本变化 △ 轻度稀释 4利润率 △ 利润波动 5估值锚 △ 未到低位

公司业务与商业模式

新鸿基地产于1972-09-08在港交所上市，源清单归入房地产行业。一家主要从事物业销售的投资控股公司。公司及其子公司通过六大分部运营:物业销售分部,物业租赁分部,电讯分部,酒店经营分部,运输基建及物流分部,其他业务分部。物业销售部门及物业出租部门在香港、中国大陆及新加坡开展业务。电讯分部从事提供流动电话服务,以及数据中心及资讯科技基建业务。运输基建及物流分部从事运输基建营运及管理,港口业务,航空货运及物流业务,通过一田经营百货公司和超级市场。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）接口年度序列均采用净利÷EPS推算历史加权股本

指标	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
①每股营收	21.87	18.31	26.92	23.44	24.92	25.90	26.05	24.48	22.94	22.65	22.52	25.09
①每股收益（基本）	9.88	8.75	9.67	12.52	14.54	13.63	7.42	7.66	7.54	7.61	6.00	6.06
每股经营现金流	-0.93	3.63	4.52	10.48	2.14	6.00	15.09	4.50	4.54	8.33	7.72	11.98
每股股息 HK$	3.35	3.45	3.90	4.20	4.70	4.95	4.95	4.95	4.95	4.65	3.75	3.78
每股净资产	113.62	122.74	138.24	149.22	156.85	171.94	180.25	170.51	177.65	191.55	191.09	194.44
③加权平均股本（亿股）	26.92	28.03	28.88	28.95	28.97	28.98	28.97	28.98	28.98	28.98	28.99	28.99
②净资产收益率（平均）	8.4%	7.2%	7.1%	8.6%	9.6%	8.1%	4.1%	4.6%	4.3%	4.0%	3.2%	3.1%

1长期记录 —— 上市后口径列出12期，EPS从9.88元到6.06元；最深一期为2023年EPS 6.00元，序列存在明显波动。 △

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从26.92亿股到28.99亿股，累计变化7.7%；最新每股股息为HK$3.78。 △

5估值锚 —— PB 0.57倍，市值3,564.27亿港元对应归母净资产5,634.49亿元人民币；现金153.19亿元、总资产7,449.66亿元。资产细项、商誉及持股市值需在页面外拆解。 △

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部12年历史

指标	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
营业收入（亿元）	596.11	526.66	779.32	678.77	722.06	750.37	754.99	709.45	664.88	656.40	652.62	727.02
营收同比	39.6%	-11.1%	36.5%	-14.2%	9.5%	-0.4%	-3.1%	3.2%	-8.8%	-8.4%	0.4%	11.5%
归母净利润（亿元）(A)	266.06	245.12	279.19	362.63	421.14	395.07	214.85	222.05	218.59	220.42	173.83	175.80
净利润同比	-16.9%	-7.3%	5.1%	27.9%	19.6%	-10.1%	-47.6%	13.5%	-4.2%	-6.5%	-20.3%	1.2%
④毛利率	40.1%	41.6%	38.1%	45.7%	48.9%	52.6%	51.0%	52.5%	51.2%	48.4%	45.1%	42.9%
④净利率	45.7%	48.5%	36.6%	54.3%	59.5%	53.9%	29.4%	32.2%	33.6%	34.5%	27.4%	24.9%
②净资产收益率（平均）(A)	8.4%	7.2%	7.1%	8.6%	9.6%	8.1%	4.1%	4.6%	4.3%	4.0%	3.2%	3.1%
②投入资本回报率	6.5%	5.7%	5.7%	7.1%	7.8%	6.4%	3.2%	3.5%	3.3%	3.0%	2.4%	2.4%
资产负债率(A)	24.7%	24.4%	22.8%	20.7%	23.3%	23.3%	26.0%	24.7%	24.9%	24.7%	25.3%	23.8%
经营现金流（亿元）	-25.38	104.44	130.73	311.21	62.10	173.78	424.75	130.27	131.63	241.35	223.75	347.27
存货周转天数	0.32	0.26	0.38	0.29	0.27	0.22	0.21	0.20	0.19	0.18	0.18	0.22

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE 3.1%、ROIC 2.4%、资产负债率23.8%；全期经营现金流/归母净利润为0.71倍，累计现金覆盖不足1倍，利润质量需核对。 △

4利润率 —— 毛利率从40.1%到42.9%，总体上行；净利率最新为24.9%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 △

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$123.00 × 28.98亿股	≈ 3,269.97亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ 225.73亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈13.81×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈4.1%
回报的历史区间	披露ROIC	2.41% – 7.81%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：28.98亿股（每手500股）。

负债结构：总负债1,773.92亿元，资产负债率23.8%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$3.78，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约3,564.27亿港元。

指标	2022	2023	2024
总资产（亿元）	7,431.08	7,466.58	7,449.66
总负债（亿元）	1,836.54	1,889.46	1,773.92
资产负债率	24.7%	25.3%	23.8%
流动比率	4.55	4.01	3.36
期末现金（亿元）	131.63	146.34	153.19
归母净资产（亿元）	5,550.83	5,537.38	5,634.49

怎么读：近三期总资产总体扩张；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2013→2024）

指标	年复合
①营收	1.8%
①净利润	-3.7%
每股营收	1.3%
每股净资产	5.0%
每股股息	1.1%

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	新鸿基地产的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	尚未进入价格筛选区：距52周低点44.5%，PE/PB为16.20/0.57倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE 3.1%、ROIC 2.4%；最弱证据是净现比0.71倍且毛利率总体上行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化7.7%、最新DPS为HK$3.78；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查新鸿基地产的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	当前价格信号不成立；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：前两问未被直接否决，进入第二轮；若继续，核心是核对新鸿基地产年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2013–2024年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 历史股本用归母净利润÷基本EPS推算。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。