HK_新城发展(01030)财报Seazen Group Limited · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$1.42

52周区间 1.30 – 2.82

市盈率 (TTM)

23.68

历史曾 26.96–33.69倍

市净率

0.20

历史曾 0.25–0.36倍

股息率

无

最新DPS HK$—

总市值

HK$103.15亿

≈94.63亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

进入第二轮

进入渔场：现价距52周低点高9.2%，距高点低98.6%；PE 23.68倍、PB 0.20倍，年度历史参照分别为26.96–33.69倍与0.25–0.36倍。

30 秒结论：最新营收531.36亿元、归母净利润3.93亿元，ROE 0.8%，净现比1.12倍；主要疑点是收益波动与估值偏低，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 △ 收益波动 2ROE与杠杆 △ 回报待核 3股本变化 △ 轻度稀释 4利润率 △ 利润波动 5估值锚 ✓ 估值偏低

公司业务与商业模式

新城发展于2012-11-29在港交所上市，源清单归入房地产行业。主要从事物业开发、物业投资及商业物业管理服务的的公司。该公司主要通过两个分部开展业务。A股公司分部主要从事作为出售或投资用途的住宅物业开发以及多用途综合楼盘开发。非A股公司分部主要从事提供企业管理咨询、资产运营及管理、能源设备安装、维修和租赁等其他服务业务。该公司主要在国内市场开展业务。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）接口年度序列均采用净利÷EPS推算历史加权股本

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	3.66	4.21	4.99	7.21	9.27	14.72	23.53	26.06	16.49	16.91	12.63	7.52
①每股收益（基本）	0.18	0.18	0.24	0.67	1.15	1.32	1.65	1.39	0.04	0.12	0.07	0.06
每股经营现金流	0.44	-0.42	0.99	-2.40	0.05	6.38	-1.07	2.40	1.06	0.85	-0.37	-0.27
每股股息 HK$	0.06	0.06	0.06	0.27	0.35	0.34	0.49	—	—	—	—	—
每股净资产	1.05	1.12	1.27	1.76	2.64	3.44	4.92	5.80	6.16	6.32	6.38	6.41
③加权平均股本（亿股）	56.98	57.27	57.66	56.63	58.79	59.18	61.69	61.80	70.17	73.27	70.19	65.56
②净资产收益率（平均）	14.3%	13.0%	15.9%	34.5%	42.3%	35.4%	33.5%	22.0%	0.6%	1.9%	1.1%	0.8%

1长期记录 —— 上市后口径列出12期，EPS从0.18元到0.06元；最深一期为2022年EPS 0.04元，序列存在明显波动。 △

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从56.98亿股到65.56亿股，累计变化15.1%；最新每股股息为HK$—。 △

5估值锚 —— PB 0.20倍，市值103.15亿港元对应归母净资产465.84亿元人民币；现金45.68亿元、总资产2,666.09亿元。资产细项、商誉及持股市值需在页面外拆解。 ✓

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部12年历史

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	207.19	238.36	282.32	408.20	547.81	868.51	1,461.19	1,695.37	1,165.41	1,194.64	892.27	531.36
营收同比	-0.3%	15.0%	18.4%	44.6%	34.2%	58.5%	68.2%	16.0%	-31.3%	2.5%	-25.3%	-40.4%
归母净利润（亿元）(A)	10.26	10.31	13.84	37.94	67.61	78.12	101.78	85.91	2.81	8.79	4.91	3.93
净利润同比	4.5%	0.5%	34.2%	174.1%	78.2%	15.5%	30.3%	-15.6%	-96.7%	213.3%	-44.1%	-19.9%
④毛利率	18.7%	20.4%	23.4%	33.3%	34.8%	30.3%	21.6%	16.7%	13.7%	13.5%	16.8%	23.3%
④净利率	8.1%	7.8%	8.7%	14.7%	22.0%	14.5%	11.0%	7.9%	0.6%	0.7%	0.8%	0.6%
②净资产收益率（平均）(A)	14.3%	13.0%	15.9%	34.5%	42.3%	35.4%	33.5%	22.0%	0.6%	1.9%	1.1%	0.8%
②投入资本回报率	2.6%	2.0%	1.9%	3.1%	3.2%	2.4%	2.5%	2.0%	0.1%	0.2%	0.2%	0.2%
资产负债率(A)	77.0%	81.0%	85.5%	87.0%	86.4%	87.7%	85.0%	82.0%	79.9%	76.0%	71.9%	69.4%
经营现金流（亿元）	24.69	-23.76	55.75	-135.79	3.21	376.55	-66.27	155.96	74.65	59.97	-26.37	-19.28
存货周转天数	0.57	0.61	0.60	0.47	0.32	0.32	0.46	0.54	0.44	0.60	0.62	0.48

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE 0.8%、ROIC 0.2%、资产负债率69.4%；全期经营现金流/归母净利润为1.12倍，累计利润有现金覆盖。 △

4利润率 —— 毛利率从18.7%到23.3%，总体上行；净利率最新为0.6%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 △

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$1.42 × 72.64亿股	≈ 94.63亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ 39.23亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈1.25×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈9.3%
回报的历史区间	披露ROIC	0.07% – 3.17%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：72.64亿股（每手2000股）。

负债结构：总负债1,850.50亿元，资产负债率69.4%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$—，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约103.15亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	3,770.89	3,091.25	2,666.09
总负债（亿元）	2,865.79	2,223.35	1,850.50
资产负债率	76.0%	71.9%	69.4%
流动比率	0.92	0.90	0.84
期末现金（亿元）	132.25	69.15	45.68
归母净资产（亿元）	458.72	463.54	465.84

怎么读：近三期总资产总体收缩或持平；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2014→2025）

指标	年复合
①营收	8.9%
①净利润	-8.3%
每股营收	6.8%
每股净资产	17.9%
每股股息	—

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	新城发展的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	进入价格筛选区：距52周低点9.2%，PE/PB为23.68/0.20倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE 0.8%、ROIC 0.2%；最弱证据是净现比1.12倍且毛利率总体上行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化15.1%、最新DPS为HK$—；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查新城发展的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	全市场分歧；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：前两问未被直接否决，进入第二轮；若继续，核心是核对新城发展年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2014–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 历史股本用归母净利润÷基本EPS推算。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。