HK_恒大物业(06666)财报Evergrande Property Services Group Limited · 2026/07/22 11:58:53

近期股价

HK$0.87

52周区间 0.72 – 1.70

市盈率 (TTM)

8.61

历史曾 5.48–7.94倍

市净率

5.30

历史曾 12.82–225.52倍

股息率

无

最新DPS HK$—

总市值

HK$94.05亿

≈86.29亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

进入第二轮

进入渔场：现价距52周低点高20.8%，距高点低95.4%；PE 8.61倍、PB 5.30倍，年度历史参照分别为5.48–7.94倍与12.82–225.52倍。

30 秒结论：最新营收136.78亿元、归母净利润9.87亿元，ROE 91.4%，净现比1.50倍；主要疑点是收益波动与估值偏低，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 △ 收益波动 2ROE与杠杆 ✓ 回报有现金 3股本变化 △ 轻度稀释 4利润率 △ 利润波动 5估值锚 ✓ 估值偏低

公司业务与商业模式

恒大物业于2020-12-02在港交所上市，源清单归入房地产行业。是一家主要从事物业管理服务的投资控股公司。该公司还从事社区生活服务、资产管理服务和社区运营服务。物业管理服务包括基础物业管理服务和非业主增值服务,包括住宅物业、办公大楼、商用物业、公建、轨道交通、产业园、都市公服等。社区生活服务包括社区团购、到家服务、家装美居和其他社区便利服务。资产管理服务主要包括车位租赁、房屋租售和运动文娱综合楼管理服务。社区运营服务包括公共资源管理服务和其他社区运营服务。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）上市后口径；识别到IPO/优先股会计断点，早期每股数据不列

指标	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	1.00	1.22	1.09	1.16	1.18	1.27
①每股收益（基本）	0.26	-0.03	0.13	0.14	0.09	0.09
每股经营现金流	0.48	0.41	0.07	0.12	0.10	0.11
每股股息 HK$	—	—	—	—	—	—
每股净资产	0.92	-0.36	-0.19	-0.04	0.05	0.15
③加权平均股本（亿股）	101.81	105.43	109.44	110.09	113.44	109.62
②净资产收益率（平均）	45.3%	-10.6%	-48.4%	-124.5%	2,346.3%	91.4%

1长期记录 —— 上市后口径列出6期，EPS从0.26元到0.09元；最深一期为2021年EPS -0.03元，序列存在明显波动。 △

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从101.81亿股到109.62亿股，累计变化7.7%；最新每股股息为HK$—。 △

5估值锚 —— 当前PE 8.61倍、PB 5.30倍，相对年度历史参照PE 5.48–7.94倍、PB 12.82–225.52倍；最新归母净利润9.87亿元，估值必须与当前利润所处状态一并核对。 ✓

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部9年历史

指标	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	43.99	59.03	73.33	107.82	131.93	118.09	124.87	127.57	136.78
营收同比	—	34.2%	24.2%	43.3%	22.4%	-10.5%	5.7%	2.2%	7.2%
归母净利润（亿元）(A)	1.07	2.39	9.30	26.47	-3.16	14.23	15.41	10.21	9.87
净利润同比	—	124.3%	289.1%	184.7%	-111.9%	549.8%	8.3%	-33.8%	-3.4%
④毛利率	9.8%	12.2%	23.9%	38.1%	27.8%	23.0%	24.9%	19.2%	18.3%
④净利率	2.4%	4.0%	12.7%	25.2%	-2.9%	12.5%	12.5%	8.1%	7.4%
②净资产收益率（平均）(A)	19.1%	35.3%	72.7%	45.3%	-10.6%	-48.4%	-124.5%	2,346.3%	91.4%
②投入资本回报率	3.9%	6.4%	16.1%	47.2%	-6.6%	27.9%	28.1%	17.8%	18.5%
资产负债率(A)	85.0%	86.4%	76.2%	41.8%	153.1%	121.2%	99.8%	88.8%	79.7%
经营现金流（亿元）	1.93	10.36	-3.68	31.27	44.83	7.56	13.22	11.25	12.23
存货周转天数	—	—	—	—	—	—	3,965.37	2,951.28	2,106.73

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE 91.4%、ROIC 18.5%、资产负债率79.7%；全期经营现金流/归母净利润为1.50倍，累计利润有现金覆盖。 ✓

4利润率 —— 毛利率从9.8%到18.3%，总体上行；净利率最新为7.4%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 △

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$0.87 × 108.11亿股	≈ 86.29亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ 13.58亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈3.27×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈-52.5%
回报的历史区间	披露ROIC	-6.62% – 47.25%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：108.11亿股（每手500股）。

负债结构：总负债76.65亿元，资产负债率79.7%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$—，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约94.05亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	82.46	87.10	96.15
总负债（亿元）	82.27	77.33	76.65
资产负债率	99.8%	88.8%	79.7%
流动比率	0.76	0.87	1.01
期末现金（亿元）	18.81	26.97	41.90
归母净资产（亿元）	-4.68	5.55	16.04

怎么读：近三期总资产总体扩张；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2020→2025）

指标	年复合
①营收	4.9%
①净利润	-17.9%
每股营收	4.9%
每股净资产	-30.5%
每股股息	—

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	恒大物业的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	进入价格筛选区：距52周低点20.8%，PE/PB为8.61/5.30倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE 91.4%、ROIC 18.5%；最弱证据是净现比1.50倍且毛利率总体上行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化7.7%、最新DPS为HK$—；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查恒大物业的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	全市场分歧；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：前两问未被直接否决，进入第二轮；若继续，核心是核对恒大物业年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2017–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 上市前失真期保留在经营表、每股表从识别到的IPO断点起列；IPO当年加权股本受时点影响。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。