HK_恒基地产(00012)财报Henderson Land Development Company Limited · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$27.60

52周区间 24.58 – 34.90

市盈率 (TTM)

23.64

历史曾 18.88–20.53倍

市净率

0.41

历史曾 0.37–0.40倍

股息率

4.6%

最新DPS HK$1.26

总市值

HK$1,336.22亿

≈1,225.89亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

进入第二轮

进入渔场：现价距52周低点高12.3%，距高点低26.4%；PE 23.64倍、PB 0.41倍，年度历史参照分别为18.88–20.53倍与0.37–0.40倍。

30 秒结论：最新营收232.50亿元、归母净利润51.06亿元，ROE 1.8%，净现比0.43倍；主要疑点是收益波动与估值偏低，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 △ 收益波动 2ROE与杠杆 △ 回报待核 3股本变化 ✕ 股本扩张 4利润率 △ 利润波动 5估值锚 ✓ 估值偏低

公司业务与商业模式

恒基地产于1981-07-23在港交所上市，源清单归入房地产行业。主要从事房地产开发的投资控股公司。该公司通过六个分部经营业务。物业发展分部从事物业的发展和销售。物业租赁分部从事物业租赁。百货商店业务和超级市场及百货商店综合业务分部从事百货商店业务和超级市场及百货商店综合业务的经营及管理。酒店房间经营业务分部从事酒店物业经营。其他业务分部从事酒店管理、建筑工程、提供财务借贷、项目管理、物业管理、保安和清洁服务、餐饮业务、旅游业务、以及建筑材料贸易。公用事业及能源分部从事燃气的生产、输送及销售和经营水务供应及新兴环保能源业务。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）接口年度序列均采用净利÷EPS推算历史加权股本

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	6.14	5.99	6.29	5.84	4.38	4.47	4.35	3.97	4.71	5.16	4.83	4.80
①每股收益（基本）	4.03	4.92	4.90	5.85	5.64	3.14	1.78	2.23	1.71	1.73	1.20	1.06
每股经营现金流	0.93	-0.20	1.56	-0.37	0.76	1.25	1.23	0.12	2.05	2.71	2.93	2.30
每股股息 HK$	1.14	1.49	1.61	1.73	1.80	1.80	1.80	1.80	1.80	1.80	1.80	1.26
每股净资产	38.80	43.48	48.69	50.61	56.67	59.37	56.95	56.58	60.51	61.12	61.62	60.16
③加权平均股本（亿股）	32.78	36.33	39.99	44.01	48.38	48.42	48.30	48.33	48.37	48.49	48.43	48.32
②净资产收益率（平均）	7.3%	8.7%	8.5%	11.0%	10.3%	5.4%	3.1%	4.0%	2.8%	2.8%	1.9%	1.8%

1长期记录 —— 上市后口径列出12期，EPS从4.03元到1.06元；最深一期为2025年EPS 1.06元，序列存在明显波动。 △

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从32.78亿股到48.32亿股，累计变化47.4%；最新每股股息为HK$1.26。 ✕

5估值锚 —— PB 0.41倍，市值1,336.22亿港元对应归母净资产2,912.56亿元人民币；现金90.85亿元、总资产4,871.80亿元。资产细项、商誉及持股市值需在页面外拆解。 ✓

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部12年历史

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	184.37	198.06	228.71	233.72	192.61	216.64	210.58	192.36	228.24	249.84	233.88	232.50
营收同比	0.4%	1.2%	8.2%	-4.4%	-21.4%	10.0%	3.5%	-6.0%	8.6%	7.9%	-8.4%	1.9%
归母净利润（亿元）(A)	132.15	178.66	196.04	257.54	273.00	152.23	85.78	107.88	82.53	83.93	58.30	51.06
净利润同比	5.0%	27.3%	2.8%	38.9%	1.1%	-45.5%	-40.0%	29.5%	-30.0%	0.2%	-32.0%	-10.2%
④毛利率	39.4%	46.4%	42.5%	48.0%	54.6%	53.0%	61.2%	51.4%	40.6%	36.4%	36.0%	31.9%
④净利率	72.5%	92.5%	86.8%	126.0%	142.7%	70.5%	41.1%	56.8%	37.2%	35.5%	28.8%	25.3%
②净资产收益率（平均）(A)	7.3%	8.7%	8.5%	11.0%	10.3%	5.4%	3.1%	4.0%	2.8%	2.8%	1.9%	1.8%
②投入资本回报率	5.7%	6.9%	6.8%	8.6%	7.8%	4.0%	2.3%	2.7%	1.8%	1.8%	1.3%	1.1%
资产负债率(A)	23.3%	23.8%	24.2%	27.4%	27.9%	28.5%	28.0%	36.0%	34.9%	36.6%	35.9%	36.8%
经营现金流（亿元）	34.78	-6.52	56.62	-6.66	33.51	60.41	59.52	5.60	99.43	131.04	141.66	111.32
存货周转天数	0.18	0.16	0.19	0.17	0.12	0.12	0.10	0.11	0.15	0.18	0.18	0.21

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE 1.8%、ROIC 1.1%、资产负债率36.8%；全期经营现金流/归母净利润为0.43倍，累计现金覆盖不足1倍，利润质量需核对。 △

4利润率 —— 毛利率从39.4%到31.9%，总体下行；净利率最新为25.3%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 △

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$27.60 × 48.41亿股	≈ 1,225.89亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ 58.44亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈19.42×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈2.1%
回报的历史区间	披露ROIC	1.14% – 8.64%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：48.41亿股（每手1000股）。

负债结构：总负债1,792.85亿元，资产负债率36.8%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$1.26，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约1,336.22亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	4,916.70	4,919.49	4,871.80
总负债（亿元）	1,798.39	1,765.62	1,792.85
资产负债率	36.6%	35.9%	36.8%
流动比率	2.23	2.60	3.10
期末现金（亿元）	168.90	99.87	90.85
归母净资产（亿元）	2,959.19	2,983.21	2,912.56

怎么读：近三期总资产总体收缩或持平；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2014→2025）

指标	年复合
①营收	2.1%
①净利润	-8.3%
每股营收	-2.2%
每股净资产	4.1%
每股股息	0.9%

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	恒基地产的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	进入价格筛选区：距52周低点12.3%，PE/PB为23.64/0.41倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE 1.8%、ROIC 1.1%；最弱证据是净现比0.43倍且毛利率总体下行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化47.4%、最新DPS为HK$1.26；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查恒基地产的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	全市场分歧；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：前两问未被直接否决，进入第二轮；若继续，核心是核对恒基地产年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2014–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 历史股本用归母净利润÷基本EPS推算。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。