HK_九龙仓集团(00004)财报The Wharf (Holdings) Limited · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$19.27

52周区间 17.68 – 30.60

市盈率 (TTM)

1,177.79

历史曾无有效正值参照

市净率

0.40

历史曾 0.39–0.51倍

股息率

2.1%

最新DPS HK$0.40

总市值

HK$588.90亿

≈540.27亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

进入第二轮

进入渔场：现价距52周低点高9.0%，距高点低58.8%；PE 1,177.79倍、PB 0.40倍，年度历史参照分别为无有效正值参照与0.39–0.51倍。

30 秒结论：最新营收99.33亿元、归母净利润0.45亿元，ROE 0.0%，净现比0.99倍；主要疑点是收益波动与估值偏低，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 △ 收益波动 2ROE与杠杆 △ 回报待核 3股本变化 ✓ 股本稳定 4利润率 △ 利润波动 5估值锚 ✓ 估值偏低

公司业务与商业模式

九龙仓集团于1921-01-01在港交所上市，源清单归入房地产行业。是一家主要从事房地产开发的投资控股公司。该公司通过四个分部经营其业务。发展物业分部从事物业的收购、发展、设计、兴建、销售及推销。投资物业分部从事商场、办公及写字楼及服务式住宅的租赁。酒店分部从事酒店营运。物流分部从事货柜码头业务和航空货运业务。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）接口年度序列均采用净利÷EPS推算历史加权股本

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	9.93	11.30	13.76	11.91	6.05	4.96	5.79	5.99	5.28	5.62	3.67	3.25
①每股收益（基本）	9.36	4.43	6.32	6.03	1.91	0.99	1.07	1.61	-0.50	0.28	-0.97	0.02
每股经营现金流	4.75	6.65	8.58	1.43	-2.33	2.74	2.83	0.68	1.81	0.71	1.16	1.19
每股股息 HK$	1.81	1.93	2.21	1.20	0.65	0.28	0.40	0.40	0.40	0.40	0.40	0.40
每股净资产	78.86	84.36	92.73	38.83	38.83	41.88	43.75	43.35	44.31	42.40	41.46	43.36
③加权平均股本（亿股）	30.30	30.29	30.33	30.34	30.38	30.50	30.43	30.55	30.45	30.48	30.70	25.00
②净资产收益率（平均）	12.4%	5.2%	6.9%	9.5%	4.8%	2.4%	2.6%	3.8%	-1.1%	0.6%	-2.3%	0.0%

1长期记录 —— 上市后口径列出12期，EPS从9.36元到0.02元；最深一期为2024年EPS -0.97元，序列存在明显波动。 △

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从30.30亿股到25.00亿股，累计变化-17.5%；最新每股股息为HK$0.40。 ✓

5估值锚 —— PB 0.40倍，市值588.90亿港元对应归母净资产1,325.09亿元人民币；现金170.61亿元、总资产1,792.97亿元。资产细项、商誉及持股市值需在页面外拆解。 ✓

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部12年历史

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	300.84	342.44	417.08	361.72	184.48	151.15	176.72	182.96	161.36	171.73	112.19	99.33
营收同比	19.6%	7.2%	14.1%	-7.2%	-51.3%	-19.9%	24.4%	6.6%	-19.3%	4.9%	-36.1%	-9.2%
归母净利润（亿元）(A)	283.44	134.25	191.78	182.86	58.03	30.33	32.52	49.21	-15.23	8.56	-29.86	0.45
净利润同比	22.3%	-55.4%	33.8%	2.0%	-69.7%	-48.9%	14.1%	55.8%	-128.3%	155.4%	-441.2%	101.6%
④毛利率	48.9%	47.9%	46.1%	55.2%	54.0%	61.2%	64.9%	50.6%	49.0%	47.8%	64.2%	65.4%
④净利率	95.5%	41.1%	46.5%	52.2%	31.9%	20.6%	22.8%	28.3%	-7.9%	5.8%	-21.6%	1.1%
②净资产收益率（平均）(A)	12.4%	5.2%	6.9%	9.5%	4.8%	2.4%	2.6%	3.8%	-1.1%	0.6%	-2.3%	0.0%
②投入资本回报率	9.0%	3.9%	5.3%	7.7%	3.5%	1.6%	1.7%	2.6%	-0.8%	0.5%	-1.8%	0.0%
资产负债率(A)	29.4%	28.5%	26.7%	34.7%	39.0%	39.6%	35.7%	34.4%	29.8%	27.7%	25.0%	23.2%
经营现金流（亿元）	143.99	201.51	260.16	43.53	-70.89	83.49	86.42	20.88	55.23	21.56	35.47	36.29
存货周转天数	0.38	0.50	0.81	0.79	0.27	0.15	0.17	0.24	0.20	0.25	0.12	0.11

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE 0.0%、ROIC 0.0%、资产负债率23.2%；全期经营现金流/归母净利润为0.99倍，累计现金覆盖不足1倍，利润质量需核对。 △

4利润率 —— 毛利率从48.9%到65.4%，总体上行；净利率最新为1.1%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 △

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$19.27 × 30.56亿股	≈ 540.27亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ 0.37亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈998.22×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈0.0%
回报的历史区间	披露ROIC	-1.78% – 8.99%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：30.56亿股（每手1000股）。

负债结构：总负债416.30亿元，资产负债率23.2%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$0.40，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约588.90亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	1,856.64	1,759.84	1,792.97
总负债（亿元）	513.59	440.51	416.30
资产负债率	27.7%	25.0%	23.2%
流动比率	1.89	2.04	2.77
期末现金（亿元）	105.06	83.01	170.61
归母净资产（亿元）	1,295.79	1,267.12	1,325.09

怎么读：近三期总资产总体收缩或持平；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2014→2025）

指标	年复合
①营收	-9.6%
①净利润	-44.3%
每股营收	-9.7%
每股净资产	-5.3%
每股股息	-12.8%

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	九龙仓集团的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	进入价格筛选区：距52周低点9.0%，PE/PB为1,177.79/0.40倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE 0.0%、ROIC 0.0%；最弱证据是净现比0.99倍且毛利率总体上行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化-17.5%、最新DPS为HK$0.40；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查九龙仓集团的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	全市场分歧；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：前两问未被直接否决，进入第二轮；若继续，核心是核对九龙仓集团年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2014–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 历史股本用归母净利润÷基本EPS推算。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。