HK_中国海外发展(00688)财报China Overseas Land & Investment Ltd. · 2026/07/22 11:59:59

近期股价

HK$13.35

52周区间 11.11 – 16.45

市盈率 (TTM)

10.40

历史曾 9.06–9.22倍

市净率

0.34

历史曾 0.37–0.38倍

股息率

3.7%

最新DPS HK$0.50

总市值

HK$1,461.14亿

≈1,340.50亿人民币

30 秒结论（先看这里，再往下核对证据）

进入第二轮

进入渔场：现价距52周低点高20.2%，距高点低23.2%；PE 10.40倍、PB 0.34倍，年度历史参照分别为9.06–9.22倍与0.37–0.38倍。

30 秒结论：最新营收1,680.89亿元、归母净利润126.91亿元，ROE 3.3%，净现比0.49倍；主要疑点是收益波动与估值偏低，本页回答不了行业竞争和资产/分部质量。

1长期记录 △ 收益波动 2ROE与杠杆 △ 回报待核 3股本变化 ✕ 股本扩张 4利润率 △ 利润波动 5估值锚 ✓ 估值偏低

公司业务与商业模式

中国海外发展于1992-08-20在港交所上市，源清单归入房地产行业。是一家主要从事物业业务的香港投资控股公司。该公司通过三个部门运营。物业开发部门从事住宅及商业物业的开发业务。物业投资部门投资于租赁物业。其他业务部门提供房地产管理服务和建筑及规划设计顾问服务。分部占比、费用结构与非经常项仍需回到年报正文核对。

读快照前先在脑中放一句话：这是一门以房地产经营资产形成收入和现金流的生意——上限由利润率与资本回报决定，下限由杠杆和现金覆盖决定；带着“利润能否持续转成现金”看下面每一行。

★ 企业快照 · 上半部（每股数据，人民币元；股息为港元）接口年度序列均采用净利÷EPS推算历史加权股本

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
①每股营收	13.37	14.41	13.40	12.67	13.15	14.94	16.96	22.13	16.48	18.50	16.92	15.36
①每股收益（基本）	2.63	3.14	3.26	3.11	3.44	3.80	4.01	3.67	2.13	2.34	1.43	1.16
每股经营现金流	-0.44	3.26	4.94	-3.21	-0.66	0.90	0.89	2.06	-0.96	3.22	4.24	1.53
每股股息 HK$	0.55	0.76	0.77	0.85	0.95	1.02	1.18	1.16	0.75	0.75	0.55	0.50
每股净资产	9.61	14.66	18.16	20.29	22.69	25.64	28.70	31.39	32.39	34.08	34.78	35.45
③加权平均股本（亿股）	81.68	92.38	101.71	109.59	109.64	109.52	109.49	109.42	109.22	109.44	109.34	109.41
②净资产收益率（平均）	22.8%	20.5%	17.1%	16.7%	18.0%	15.8%	14.8%	12.2%	6.7%	7.0%	4.1%	3.3%

1长期记录 —— 上市后口径列出12期，EPS从2.63元到1.16元；最深一期为2025年EPS 1.16元，序列存在明显波动。 △

3股本变化 —— 净利÷基本EPS推算的加权股本从81.68亿股到109.41亿股，累计变化33.9%；最新每股股息为HK$0.50。 ✕

5估值锚 —— PB 0.34倍，市值1,461.14亿港元对应归母净资产3,879.48亿元人民币；现金1,034.01亿元、总资产9,156.97亿元。资产细项、商誉及持股市值需在页面外拆解。 ✓

★ 企业快照 · 下半部（年度经营数据，人民币）全部12年历史

指标	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
营业收入（亿元）	1,092.63	1,420.55	1,467.61	1,387.99	1,440.27	1,636.51	1,857.90	2,422.41	1,803.22	2,025.24	1,851.54	1,680.89
营收同比	45.5%	6.9%	-3.2%	1.2%	3.3%	13.6%	13.5%	30.4%	-25.6%	12.3%	-8.6%	-9.2%
归母净利润（亿元）(A)	214.57	290.23	331.15	340.77	377.16	416.18	439.04	401.55	232.65	256.10	156.36	126.91
净利润同比	20.1%	22.5%	6.9%	10.1%	10.1%	10.3%	5.5%	-8.5%	-42.1%	10.1%	-38.9%	-18.8%
④毛利率	32.7%	28.6%	27.8%	32.9%	37.8%	33.7%	30.0%	23.5%	21.3%	20.3%	17.7%	15.5%
④净利率	23.5%	23.0%	23.4%	25.4%	27.2%	26.1%	25.7%	17.8%	13.6%	13.4%	9.6%	8.0%
②净资产收益率（平均）(A)	22.8%	20.5%	17.1%	16.7%	18.0%	15.8%	14.8%	12.2%	6.7%	7.0%	4.1%	3.3%
②投入资本回报率	10.1%	10.8%	10.2%	8.7%	7.8%	6.7%	6.7%	5.6%	3.1%	3.2%	2.0%	1.6%
资产负债率(A)	61.0%	54.0%	60.2%	57.6%	59.5%	60.1%	60.1%	58.9%	59.1%	57.5%	55.8%	54.1%
经营现金流（亿元）	-33.51	358.14	541.54	-351.39	-67.97	99.10	112.01	225.65	-105.18	352.79	464.54	167.33
存货周转天数	1,738.48	1.04	1.16	1,298.01	1,145.30	0.56	0.31	0.41	0.30	0.33	0.32	0.30

2ROE 与杠杆 —— 最新ROE 3.3%、ROIC 1.6%、资产负债率54.1%；全期经营现金流/归母净利润为0.49倍，累计现金覆盖不足1倍，利润质量需核对。 △

4利润率 —— 毛利率从32.7%到15.5%，总体下行；净利率最新为8.0%，费用与非经常项目的影响仍需回到年报附注。 △

5 秒心算

步骤	心算	结果
市值(所有者视角)	HK$13.35 × 109.45亿股	≈ 1,340.50亿元人民币
息税前利润	按税前利润近似并明确口径	≈ 206.09亿元
你付的价格	EV=市值−期末现金	EV/EBIT≈1.49×
生意本身的回报	EBIT÷(归母净资产−期末现金)	≈7.2%
回报的历史区间	披露ROIC	1.64% – 10.82%

心算的结论：EV/EBIT仅是披露数的直接运算；金融、地产或现金超过净资产时解释力弱，分歧应回到利润分母、资产质量和经营资本口径。

资本结构与流动性（人民币）

已发行股本：109.45亿股（每手500股）。

负债结构：总负债4,957.98亿元，资产负债率54.1%；细项待查年报。

股息：最新年度每股HK$0.50，历史按DPS_HKD_LY串接。

市值：约1,461.14亿港元。

指标	2023	2024	2025
总资产（亿元）	9,236.04	9,086.34	9,156.97
总负债（亿元）	5,306.92	5,068.04	4,957.98
资产负债率	57.5%	55.8%	54.1%
流动比率	2.29	2.41	2.46
期末现金（亿元）	1,053.44	1,238.92	1,034.01
归母净资产（亿元）	3,730.18	3,806.11	3,879.48

怎么读：近三期总资产总体收缩或持平；流动性是安全带，不是护城河。

年均变化率（2014→2025）

指标	年复合
①营收	4.0%
①净利润	-4.7%
每股营收	1.3%
每股净资产	12.6%
每股股息	-0.9%

怎么读：公司与每股口径落差反映股本变化；负值或零起点不强算CAGR，起止周期状态会影响结果。

五问检查清单

#	问题	本页能答吗	中国海外发展的答案 / 去处
1	价格是否便宜?	✓ 页面内	进入价格筛选区：距52周低点20.2%，PE/PB为10.40/0.34倍；只与自身历史参照比较，不形成目标价。
2	这是不是一桩好生意?	✓ 页面内	最强证据是ROE 3.3%、ROIC 1.6%；最弱证据是净现比0.49倍且毛利率总体下行。
3	管理层是否值得信任?	✋ 页面外	页面内股本累计变化33.9%、最新DPS为HK$0.50；页面外逐年对照股东信、公开承诺、配售/回购公告与实际资本分配。
4	我还遗漏了什么?	✋ 页面外	补查中国海外发展的产品/客户体验、竞争格局与渠道、年报分部和费用附注、重大非经常项；对最不踏实的资产质量或现金流项目做专项验证，并单独判断未来10–20年现金流与机会成本。
5	为什么这个机会被我发现?	✋ 页面外	全市场分歧；优势只能来自对房地产竞争、资产质量、管理层言行和长期现金流的独立核验，不来自本页的历史数字。

交接棒规则：前两问未被直接否决，进入第二轮；若继续，核心是核对中国海外发展年报分部、资产附注、竞争格局和资本分配公告。准确的信息、完整的信息——逆势重仓的底气只能来自这里。

本页为按“企业快照”框架重排的极简筛选版。财报数据为人民币（东方财富港股F10公开接口，2014–2025年报），股价、52周区间与行情日期来自腾讯行情，股价与股息为港元，汇率按1人民币=1.09港元折算；心算与增长率均为实际披露数据直接运算，无估算与预测。(A) 历史股本用归母净利润÷基本EPS推算。判词为方法论演示，不构成任何投资建议。